Льготная ипотека оказалась россиянам не по зубам

Программа льготной ипотеки для россиян продолжает расширяться. На днях президент озвучил предложение увеличить сумму кредита под 6,5% с 8 до 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, с 3 до 6 миллионов — в других регионах. Таким образом, в программу попадает жилье не только комфорт-класса, но и «бизнес». Теперь готовятся изменения по снижению первоначального взноса по кредиту с 20% до 15%. Они находятся на стадии согласования с правительством России и в ближайшее время должны вступить в силу.

фото: Геннадий Черкасов

Но не стоит обольщаться: льготную ипотеку ввели не для того, чтобы облегчить жизнь россиянам-заемщикам. Правительство спасал застройщиков и банков — и ему это почти удалось. Жилищное кредитование по ставке 6,5% не позволило рынку первичной недвижимости пробить дно. Однако спрос на квартиры и на ипотеку, и на квартиры в ипотеку имеет свой предел. Об этом на онлайн-дискуссии «Ипотека и жилищное строительство: развитие после кризиса» говорили представители рынка недвижимости.

«Клиенты стали гораздо осторожнее: они как и раньше делают запросы и даже периодически проходят предварительный скоринг (оценку платежеспособности), но в итоге отказываются подать полную заявку из-за «неактуальности» в ближайшие 3-6 месяцев», — заявил руководитель департамента развития ипотечного кредитования крупного банка Артем Иванов. Доля таких «отказников”, по данным экспертов, за считанные месяцы выросло примерно в два раза. Вот чиновники и ломают голову: как бы еще подогреть интерес граждан?

Напомним, что кредитные договоры по ставке в 6,5% должны быть заключены до 1 ноября 2020 года, то есть на принятие решения остается совсем немного времени. Но, чтобы воспользоваться этой программой, необходимо платить довольно внушительный первоначальный взнос — минимум 20%. Ну то есть даже при стоимости жилья 3 миллиона рублей заемщик должен сразу внести хотя бы 600 тысяч рублей. Если говорить о Москве, эти цифры нужно умножить как минимум вдвое: купить квартиру в столице дешевле 6 миллионов тяжеловато. Даже если найти жилье за такую «демократичную» цену, первый взнос составит минимум 1,2 млн рублей.

— Размер первоначального взноса и сложность его накопление стояли на повестке давно. Но особую актуальность вопрос первоначальных взносов приобрел в этом году, — говорит вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков. — Граждане, которые сумели сохранить свои доходы в условиях режима удаленной работы, заинтересовались льготными государственными программами и приобретением жилья по ипотечной ставке, которая значительно ниже рыночной. Льготные ставки всегда стимулируют отложенный спрос, но в данном случае большую роль сыграло то, что многие люди находились дома в течение длительного времени и, возможно, принимали спонтанные решения о необходимости улучшить жилищные условия. Однако не у всех была и есть сумма, достаточная для первоначального взноса.

По словам Войдукова, период накопления взноса для среднестатистической российской семьи занимает от 3 до 5 лет. Особенно сложно накопить первоначальный взнос молодым семьям, которые вынуждены снимать жилье для проживания. А их ежемесячные расходы, которые включают сбережения на первый взнос и оплату арендованной квартиры, вполне сравнимы, а нередко и превышают платеж по ипотеке, который мог бы быть.

Эксперты ожидают, что негативно скажется на формировании личных накоплений и вводится со следующего года подоходный налог на банковские проценты на суммы, которые будут превышать 1 млн рублей. Это как раз те самые суммы, которые граждане накапливают на первоначальный взнос.

Существенным подспорьем для ряда заемщиков есть материнский капитал, который может быть использован для погашения основного ипотечного кредита или процентов по нему. С этого года материнский капитал выплачивается уже за первого ребенка, так что количество семей, которые смогут им воспользоваться, расширяется. Тем не менее, материнский капитал составляет лишь небольшую часть стоимости жилья. К тому же программа действует только в новостройках, а значит, к стоимости квартиры нужно прибавить средства на дальнейший ремонт.

Заманить граждан в нынешних условиях можно, снизив сумму первоначального взноса по ипотечному кредиту. Что, вероятно, в ближайшее время будет объявлено. Но почему же не снизить первый взнос существеннее — не до 15%, а до 10%? К концу 2017 года доля кредитов с первоначальным взносом до 10% составляла в России не более 5% от общего объема выдачи. Кредитовали заемщиков в определенных обстоятельствах. Например, ипотека с низким первоначальным взносом выдавалась зарплатным клиентам или служащих госсектора. На хорошем счету у банков были семьи, которые уже имели хорошее жилье, продавать его не планировали, а просто хотели переехать в более просторную квартиру. Но с 2018 года Банк России начал уделять особое внимание именно начального взноса, и сейчас доля заемщиков с 10-процентным взносом не превышает 1 процента. Логика проста: чем меньше первоначальная сумма, тем менее надежными клиент, а значит, выше риск, что он в итоге не сможет выплатить ипотеку.

— Я бы не приравнивал низкий первоначальный взнос до риска непогашения кредита — последний связан скорее с поведенческими характеристиками заемщика, — считает Алексей Войлуков. — Но я не ожидаю, что сейчас банки станут широко выдавать ипотечные кредиты с первоначальным взносом не менее 10%, за исключением случаев использования материнского капитала. 10% — это ниже, чем предусмотрено госпрограммой — а значит, под госпрограммы такой кредит не подпадает. Поэтому мы рекомендуем заемщикам ориентироваться на начальный взнос собственных средств не менее 15% и ни в коем случае не прибегать к получению потребительских кредитов на сам первоначальный взнос.

Давайте подсчитаем, как изменится сумма первого взноса при его снижении до 15%. Для жилья стоимостью 3 миллиона первый платеж составит 450 тысяч, для 6-миллионной квартиры — 900 тысяч рублей. Так, получается немного меньше. Но в любом случае собрать такую сумму за несколько месяцев могут далеко не все.

Очевидный способ решить проблему — продлить государственную программу льготного кредитования. Сейчас во властных коридорах идут разговоры о пролонгации программы до конца нынешнего года. Депутаты Госдумы даже попросили главу Центробанка Эльвиру Набиуллину продлить льготную ипотеку на весь 2021 год. Что из этого получится, пока неясно. Очевидно одно: доступным жилье для большинства россиян станет нескоро — даже при наличии «льготных» государственных программ.



Вам также может понравиться